不動産に投資するなら実物投資の他にREITという手がある
「安定した収入がほしいので不動産に投資したいけど、手間がかかりそう」「利回りが良いというけど空き室リスクが心配」。。。
など、不動産の実物投資へ関心があるものの、不安のある方も多いのではないでしょうか？
最近では、不動産投資会社が利回りの高さを謳った勧誘も多く見受けられますが、満室を前提に計算されているので鵜のみにしてはいけません。
ここでは、その代替手段としてREIT（不動産投資信託）への投資について、詳しく解説していきます。
※ちなみに「リートと呼びます。
REITとは
REIT（リート）”は、正式名称をreal estate investment trust（不動産投資信託）と言います。
簡単に言うと、複数の不動産物件への投資を証券化したものです。
具体的には、投資法人が一般の法人や個人から投資資金を集め、それを元手にオフィスビル、商業ビル、住宅、マンション、物流倉庫などに投資します。
REITに投資した法人や個人は、投資法人が投資した物件から得た賃料や売却益を分配金という形で受け取ることができます。
つまり、「実物に投資せずとも、複数の不動産に分散して投資できる」「安い金額で複数の不動産を部分的に所有できる」。
そんなシロモノです。
そういう意味で、不動産投資と、株式などの証券投資の両方の側面があるとも言えます。
REITの利回り
REITの利回りは、一般の債券や株式の利回りよりも高いのが特長です。
逆に、不動産投資よりは低くなりますが、不動産投資には、「入居者の手配」「入居前のリフォーム」「クレーム対応、修繕手配」など様々な対応が必要です。
また、不動産投資会社が謳っている利回りも、空室リスクを考慮したものになっていない（表面利回り）ため、単純に10%を超えているからといって鵜のみにしてはいけません。
実質利回りでは5%以下になることも珍しくありません。
一方REITの利回りは、概ね3%〜7%程度です。
日本ビルファンドのような安定感のある大規模ファンドでは利回りは低く、財務体質の弱い小規模ファンドは高くなる傾向にあります。
高い利回りは、リスクプレミアムだということですね。
以下が代表的なREITの利回り（税込）です。
| 銘柄 | 証券コード | 利回り | 時価総額 |
|---|---|---|---|
| タカラレーベン不動産投資法人 | 3492 | 7.27% | 29,920（百万円） |
| インヴィンシブル投資法人 | 8963 | 7.22% | 259,818（百万円） |
| スターアジア不動産投資法人 | 3468 | 6.65% | 56,787（百万円） |
| マリモ地方創生リート投資法人 | 3470 | 6.61% | 13,777（百万円） |
| さくら総合リート投資法人 | 3473 | 6.48% | 26,740（百万円） |
| 銘柄 | 証券コード | 利回り | 時価総額 |
|---|---|---|---|
| 日本ビルファンド投資法人 | 8951 | 2.91% | 975,692（百万円） |
| ジャパンリアルエステイト投資法人 | 8952 | 3.11% | 853,289（百万円） |
| 大和証券オフィス投資法人 | 8976 | 3.47% | 339,887（百万円） |
| 日本プライムリアルティ投資法人 | 8955 | 3.50% | 384,891（百万円） |
|
日本アコモデーションファンド投資法人 |
3226 | 3.53% | 256,797（百万円） |
REITと実物投資どっちが良いの？
じゃあ、REITと実物不動産投資はどっちが良いの？
というギモンが湧きますよね。
ごもっともです。
私なりの結論を端的に言うと、
- 不動産の目利きができて、安値で実物を仕入れることができる。
- 不動産投資を事業として考え、投資（支出）と家賃(収入）の管理がしっかりできる
方は、不動産投資が向いていると思います。
空室リスクが少ない物件を安値で仕入れ、リフォームで仕立てて、適切な家賃を取ることができれば、REITをはるかに上回る利回りを得ることができるでしょう。
その分、しっかり経験者からノウハウを勉強していく姿勢が必要です。
逆に
- そこまで手間をかけられない
- 実物投資をするのかコワイ」。。。
という方は、REITがオススメです。
繰り返しになりますが、REITは専門家が複数の不動産に投資し、それを証券化して販売しているものです。
3%〜7%の利回りで実物をケアする手間がかからないのは大きなメリットです。
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